新華社北京3月29日電 題：沒業(yè)委會咋建？物業(yè)被“炒”后不走咋辦？小區(qū)車位緊咋分？——聚焦北京物業(yè)管理條例五大看點
新華社記者涂銘、邰思聰、李嘉瑞
業(yè)委會成立太難、被炒的老物業(yè)耍賴不交接、小區(qū)車位成了“糊涂賬”……27日，北京市第十五屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十次會議表決通過了《北京市物業(yè)管理條例》，對社會公眾關(guān)心的有關(guān)熱點問題進行了回應(yīng)。
看點一：破解“業(yè)委會成立難” “物業(yè)管委會”補位
長期以來，業(yè)委會成立難是保障業(yè)主合法權(quán)利領(lǐng)域的“痼疾”。
條例規(guī)定，對于“不具備成立業(yè)主大會條件的”“具備成立業(yè)主大會條件，但確有困難未成立的”“業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的”等情形，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組建由居民委員會、村民委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等組成的物業(yè)管理委員會，推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
同時，條例還明確了物業(yè)管理委員會成員及其決策程序中業(yè)主代表的比例，即雙過半原則。作為臨時機構(gòu)，物業(yè)管理委員會一般任期不超過3年。
中國政法大學(xué)法學(xué)院副教授蔡樂渭認為，物業(yè)管理委員會填補了缺少業(yè)委會導(dǎo)致的空白，有利于保護業(yè)主合法權(quán)利，有助于保證小區(qū)物業(yè)管理平穩(wěn)過渡，最終推動產(chǎn)生業(yè)委會。
看點二：被“炒”物業(yè)若耍賴 每日可罰1萬元
老物業(yè)不交接，新物業(yè)進不來。此前不少小區(qū)在更換物業(yè)后，新老物業(yè)交接不暢引發(fā)矛盾，甚至演變成暴力沖突。此次條例中對此進行了規(guī)范。
條例明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前6個月，業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會應(yīng)當組織業(yè)主共同決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人，并將決定書面告知原物業(yè)服務(wù)人。業(yè)主共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當自接到通知之日起30日內(nèi)履行交接義務(wù)，并且退出物業(yè)管理區(qū)域。
對拒不移交有關(guān)資料或者財物的，處1萬元以上10萬元以下的罰款。拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，自規(guī)定時間屆滿次日起處每日1萬元的罰款。
此外，對于前期物業(yè)，條例規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長不超過二年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿前三個月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)服務(wù)人。
中國人民大學(xué)法學(xué)院副教授朱虎表示，條例為保障業(yè)主有效行使共同管理權(quán)提供了更細致的規(guī)范。同時，對建設(shè)單位選聘的前期物業(yè)服務(wù)規(guī)定了最長期限，則有利于真正將物業(yè)服務(wù)最終決定權(quán)交給業(yè)主。條例還具體規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人交接義務(wù)及其具體內(nèi)容，有助于妥善處理交接事宜，維護業(yè)主合法權(quán)益。
看點三：車位優(yōu)先出售給業(yè)主 業(yè)主不得私拉電線充電
業(yè)主車位不夠用，小區(qū)車位卻被出售或出租給外人，怎么辦？部分業(yè)主私拉電線充電，違法嗎？
條例規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車位、車庫，應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應(yīng)當優(yōu)先出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主；不出售或者尚未售出的，應(yīng)當提供給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人。
對于違規(guī)將車位、車庫提供給業(yè)主以外其他人的，每個車位最高可罰1萬元，拒不改正的，按每個違法出租車位處每月2000元進行罰款。
條例還規(guī)定，小區(qū)業(yè)主不得違規(guī)私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車、電動摩托車和電動三輪車等充電，違規(guī)的將由消防救援部門責令改正，拒不改正的，處500元以上5000元以下罰款。
北京德恒（深圳）律師事務(wù)所高級合伙人、房地產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施專業(yè)委員會副主任郭靂表示，條例相關(guān)規(guī)定是對物權(quán)法“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定的落實細化，也是對此前其他存在此類規(guī)定城市管理經(jīng)驗的借鑒。這有利于維護小區(qū)設(shè)施資源利用的公平與效率，有助于提升業(yè)主居住幸福感。
看點四：懲處噪音、占道等不文明行為 高空拋物最高可罰5000元
在部分小區(qū)，高空拋物屢見不鮮，有的業(yè)主制造噪音、占用消防通道……對這些不文明行為，條例明確了處罰標準。
條例規(guī)定，不得從建筑物中拋擲物品，違規(guī)的將由公安機關(guān)給予警告，處500元以上5000元以下的罰款。對于占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道，或者損壞消防設(shè)施的行為，對單位最高罰款5萬元，對個人罰款500元。同時，小區(qū)業(yè)主不得制造超標噪音，違規(guī)的最高可罰500元。
安徽大學(xué)法學(xué)院碩士研究生導(dǎo)師賀琛表示，高空拋物、占用消防通道等行為，不僅是不文明行為，更是違法行為。依據(jù)侵權(quán)責任法第6條、第85條等相關(guān)規(guī)定，這些物品的所有人、管理人或使用人應(yīng)為自己的過錯承擔相應(yīng)的法律責任。特別是對于故意高空拋物的，按法律規(guī)定可根據(jù)具體情形以危險方法危害公共安全罪、故意傷害罪或故意殺人罪論處，特定情形要從重處罰。條例規(guī)定嚴懲此類行為，有助于塑造文明和諧的居住秩序。
看點五：物業(yè)費定價依市場、收費要透明、交費勿拖欠
當前，業(yè)主與物業(yè)公司圍繞物業(yè)費和服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生矛盾的情況屢見不鮮。
條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項目清單，明確物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當如實公示、及時更新物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標準、收費標準和方式等；業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定的付費方式和標準，按時足額交納物業(yè)費。
條例還明確將“按時足額交納物業(yè)費、不存在欠繳專項維修資金及其他需要業(yè)主共同分擔費用的情況”列為擔任業(yè)主委員會委員的條件。
萬科物業(yè)規(guī)劃發(fā)展部總監(jiān)周珂銳表示，條例明確傳遞出“權(quán)責一致、質(zhì)價相符、公平公開”的立法精神，有利于“維護享受物業(yè)服務(wù)并依法付費的市場秩序”，有助于真正落實業(yè)主與物業(yè)雙方權(quán)利義務(wù)統(tǒng)一。從行業(yè)角度看，全市物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價的“靴子落地”有利于穩(wěn)定預(yù)期，推動行業(yè)發(fā)展。
