2014年3月，作為國內房地產企業“龍頭老大”的萬科率先推出“合伙人制度”，一時間，以分享利潤，管控成本與留住人才為主的合伙人制度開始以股權激勵與項目跟投的方式開展。本期“地產合伙人”專題，將探究合伙人制度這股“新浪潮”。
截至3月18日，已經有28家房地產上市公司公布2014年度業績。年報顯示，企業盈利能力普遍降低，28家企業中有14家凈利潤下滑，平均凈利潤率由2013年度的11.8%下降至10%。與此同時，多家企業表示未來發展重心將轉向一二線城市，遠離去化乏力的三四線城市。
2014年樓市總體成交量較2013年下降10.36%。其中，一線城市樓市總體成交量相比2013年下降15.36%，二線城市樓市總體成交量同比下降6.99%。而全國土地市場則表現先熱后冷，土地市場分化現象明顯。一線城市全年需求強勁，樓面均價漲幅顯著，地王頻現。
2014年，全國房地產開發投資95036億元，比上年名義增長10.5%，增速比1-11月份回落1.4個百分點，比2013年回落9.3個百分點。 2014年，商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6個百分點，2013年為增長17.3%。
2014年A股上市房企共有81名關鍵高管離職。克而瑞統計顯示，從2014年至2015年3月，房地產上市公司高管人事變動達到177人次。一大批房地產職業經理人的離去，既折射出行業變局，也隱隱暴露了行業發展的新增長點。
股份激勵計劃：在集團層面成立合伙人持股計劃，由萬科1320名事業合伙人員工組成的盈安合伙多次從二級市場買入萬科股票，并在此之后的大半年時間內，11次增持萬科股份。
萬科集團董秘譚華杰曾表示，盈安是獨立第三方，受全體事業合伙人委托，管理經濟利潤獎金集體獎金賬戶，并進行投資活動。事業合伙人未來獲得的經濟利潤獎金集體獎金，也會繼續投入計劃中。此外，盈安合伙將引入外部杠桿資金進行合作，目前，通過國信證券設立的資產管理計劃進行買入股票的操作，該資管計劃不設期限。也就是說，盈安合伙出資購買萬科股權所需的資金，一部分為合伙人的“自愿”出資，另一部分為融資而來。
項目跟投制： 2014年4月1日正式實施。除高級管理人員外，其他員工自愿參與項目投資，萬科對跟投項目安排額外受讓跟投，投資總額不超過該項目資金峰值的5%，遵循市場化運作。2014年12月，南京萬科推出調整方案，操盤項目不再必須由工程出身的項目經理負責，操盤團隊通過競聘產生，有能力的員工可以搭建自己的團隊。
項目：2014年4月1日到5月25日，萬科共計有19家公司的29個項目進行跟投。廣州萬科公司位于南沙區的南方公元項目，是萬科集團第一個跟投項目。方公元項目開盤于2014年十一，首期推出356套房。
2014年12月南京萬科推出項目跟投調整方案后，南京南站G51成為首個試水項目，此外還有浦口G78、江寧九龍湖G83地塊項目。
員工基金：綠地集團是國有企業混合所有制改革的樣本，與其它實行合伙人制度的企業不同，綠地并非是在既有的股份制體制下實行員工持股，而是在員工持股會存在的情況下進行改制調整，借殼上市。在去年借殼金豐投資上市的過程中，因職工持股會不具法人資格，上市公司股東、有限合伙企業人數限制等，職工持股會經精心設計裝入32個有限合伙企業，管理層通過上海格林蘭承擔管理決策職能。在現有體制下，員工作為有限合伙人享有收益權，似乎是更為純粹的合伙人制度。
綠地集團管理層43人設立一個管理公司格林蘭投資，再把職工持股會成員作為有限合伙人，裝入32家有限合伙制公司，并由格林蘭投資擔任這32家公司的管理人。格林蘭投資和32個合伙公司再組建出一家大的有限合伙制公司，即上海格林蘭（張玉良為代表）。
大小所有合伙制公司均以格林蘭投資作為管理人。
限制性股份激勵計劃：2014年10月28日，龍湖地產有限公司發布公告稱，為利于集團持續運作及發展，決議自即日起采納限制性股份激勵計劃，作為挽留及鼓勵雇員的激勵措施。受托人匯豐銀行信托(香港)有限公司，將以龍湖地產提供的現金，在市場上購入現有股份，并以信托形式代相關選定雇員持有，直至該等股份按計劃規則歸屬予相關選定雇員為止。受托人于該計劃期間，可購買的最高股份數目不得超過龍湖地產于采納日期已發行股本總數的3%。同時，根據該計劃可能授予個別選定雇員的最高限制性股份數目不得超過龍湖地產于采納日期已發行股本總數的1%。
龍湖集團公共事務總監許桐琿此前對外宣稱：“此次股權激勵由龍湖出資，相當于公司來回購股票。公告的意思是說，董事會同意了這個計劃，為期8年有效。具體在什么時間點，做多少回購，激勵什么范圍的員工，是沒有具體信息的。”
成就共享計劃：現金獎勵+股權激勵
2012年碧桂園推出成就共享計劃，建立拿地和運營的標準化機制，對項目開發的現金流和利潤率做出要求，達標則可獲成就共享計劃獎勵。根據計算考核辦法，項目所創造的凈利潤越高，資金回籠越快，經營管理人員能分到的獎勵就越高，目前已知獎勵為項目凈利潤的20%。但如果區域項目不能實現成就共享，相應的區域總、項目總將受到處罰，承擔虧損額的20%。若一年內現金流不能回正，項目將失去繼續參加成就共享計劃的資格。
除現金獎勵部分外，獲獎項目還可以獲得股權激勵，這部分獎勵將直接作為碧桂園集團購股權計劃下員工行使購股權需支付的行權對價。但據碧桂園內部人士向新華房產記者透露，目前仍以現金獎勵為主，股權激勵操作極少。
同心共享計劃：項目跟投
2014年10月，碧桂園新獲取的項目開始按“同心共享”方式運作。董事會主席楊國強給職業經理人每個項目有15%的參與權。15%的參與權分為三個層次來投，第一層是總部的平臺，高管人員共同出資成立跟投基金，每個項目都必須跟投5%，保證對每個項目的平均支持；第二層是區域，區域經理人團隊對所在區域的項目跟投5%；第三層是項目，項目本身操盤團隊也跟投5%。
2015.02
股權激勵：2015年2月，越秀地產公告宣布“雇員獎勵計劃”，提出集團項目的若干地方管理團隊成員及核心員工將須通過一個基金結構對相關項目公司作出股權投資。越秀地產首個推行雇員獎勵計劃的佛山佛平路項目，設定符合資格的管理層成員持股比例將不超過項目股權的2%。據張招興透露，未來越秀地產會考慮在集團、地區和項目三個層面推行合伙人制度，“上市公司層面會結合股權激勵，項目公司是直接讓管理團隊跟投持股。”
越秀地產目前的操作模式則是僅限中下層員工參股項目，高管暫時無法享受這一激勵計劃。以其佛山試點項目為例，全體符合資格的管理層成員所持股權合計還沒有超過2%，與萬科、碧桂園最高可達10%的跟投比例還差距很遠。
項目跟投：佛山禪城佛平路地塊
該地塊占地面積約3.4萬平方米，總可建筑面積約22.13萬平方米。按總可建筑面積計算，平均土地成本每平方米約為2900元。
克爾瑞房價分析師李權基認為推行合伙人制度是房企的一個人才戰略。"房地產行業由之前是一個'黃金利潤時代'轉入到了現在的'白金利潤時代'，開發商覺得人才這一行業里變得比以前更加重要，因此把部分股權下放以留住一些高端人才。對于抗壓性較強的龍頭房企來講，這已是一種趨勢，中小房企還將處于一種觀望的態度。”【詳細】
合富輝煌首席分析師龍斌在接受記者采訪時說道："房企實施合伙人制也許是收到外力推動，但個人認為并不是最重要的原因。最重要的目的還是充分調動核心管理運作團隊的積極性，也可以間接地說是把項目和員工的利益捆綁在一起，讓員工一起來分擔收益或者損耗，是企業發展內部的需求。此外，合伙人制也將促使房企拿地更加趨于謹慎。"【詳細】
方圓地產首席市場分析師鄧浩志認為：“房地產發展到現在的階段，人才流失比較嚴重，原來的分配方式已經不足以留住房地產的高端人才。另一方面，房地產經營現在陷入困難，合伙人制度帶來的高額獎勵能夠激發員工潛能。其次，目前房地產項目情況現在出現了差別，不是所有的房地產項目都是盈利的。”【詳細】
廣東中原地產代理有限公司項目部總經理黃韜接受新華網采訪時指出：“房企推行合伙人制度是一種階段性的合作，也是合理現象。但在制度上要注意建立退出機制、健全從開發到銷售的合伙人團隊統一性。還有在操作項目跟投制度時，如果建立了團隊競聘制，競聘標準和競聘條件及公司投入的標準如何擬定也非常關鍵。” 【詳細】
龍轅資本研究部總經理朱欣苑：“從整個行業大趨勢看出，增長速度已不可避免的出現了下滑，每個項目的內部管控及成本控制精細化管理要求更高，項目跟投可以對此作出制度性保障。合伙人制度是適應當前環境下的決策，也是企業保證自己穩健發展做的選擇。針對單個項目來說，項目結束，合伙公司也就結束，并不會沖擊整個股份制公司的發展。”【詳細】
一是按照建筑面積、銷售額和利潤進行提成，實現利益均沾，這種方式簡單易操作，激勵導向明確，管理難度低；二是按利潤比例提成，在公司層面形成統一的利潤導向、利潤中心和利益共同體，再進行二次分配。
合伙制企業是指由兩人以上按照協議投資，共同經營、共負盈虧的企業。合伙制企業財產由全體合伙人共有，共同經營，合伙人對企業債務承擔連帶無限清償責任。
股份制企業是指兩個或兩個以上的利益主體，以集股經營的方式自愿結合的一種企業組織形式。實現所有權與經營權相對分離。
